1、房屋产权人已过世，法定继承房产需要办理什么手续，交纳哪些费用？    

    现在由郴州市不动产登记中心办理房产的继承手续，因继承取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

    法定继承遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

    办理不动产继承，需缴纳的费用较少，主要为测绘费、工本费，具体费用可咨询不动产登记中心。

    如果办理公证，郴州市目前的收费标准，按受益额（不动产市场价值）的比例分段累加计算：受益额20万元（含20万元）以下的部分，按1.2%收取，低于200元的按200元收取；

    20万元以上至50万元（含50万元）的部分，按0.8%收取；

    50万元以上至500万元（含500万元）的部分，按0.6%收取；　　

    500万元以上至1000万元（含1000万元）的部分，按0.5%收取；　　

    超过1000万元（含1000万元）的部分，按0.1%收取；　

2、 属于郴州棚改范围，但是房屋产权人已过世，遗产继承人能否获得补偿？

    遗产继承人能够获得补偿。房屋产权人过世，不动产未办理产权转移登记手续，由遗产继承人提供相关证明材料（继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理）或者办理遗产继承公证，确定遗产继承人和份额后，由遗产继承人相应取得补偿。

3、 房屋产权过户，但是土地没过户有影响吗？

    目前国家实行不动产统一登记制度，办理不动产的登记都需要提供房屋所有权证和土地使用证或不动产权利证书，且房产证和土地证权利人要一致，因此需要办理土地过户手续。

4、 以前办理的房产证，需要强制办理不动产证吗？

    不需要，一般来说不动产登记是依照当事人的申请进行，遵循自愿申请原则。

5、 办理不动产证的范围有哪些？

    房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

6、 原本是上下两层的房子，只有一个房产证，但是有两个遗产继承人，应如何办理房产证，是否可以分为两个证？

    能不能分为两个证办理主要看分开后能不能独立使用，或已有有单独的房号，如果具备上述条件可以分别办理房产证。

7、 二手房房龄超15年就不能做按揭吗？

    不同的银行对于二手房按揭贷款的要求不一样，如工行一般要求房龄不超过20年，农行一般要求房龄不超过20年，邮储银行一般要求房龄不超过20年，具体规定可咨询各金融机构个贷部门。

8、房产证写的是父母的名字，我能用房产证抵押贷款吗？

    用房产作抵押是贷款担保的一种方式，如果是房地产抵押贷款，由借款人与贷款方签订借款合同，抵押人（产权人）与贷款方签订抵押合同，借款人与抵押人可以不同。因此，只要产权人同意用房产抵押，且符合贷款方对抵押房产的要求，借款人是可以用父母的房产证抵押贷款的。  

9、买第二、三、四、五套房交的税率分别是多少？

    购买房屋，买方要缴纳的税主要为契税（买卖双方自行约定的除外），湖南省契税的基准税率是4%，目前购买家庭首套住房和第二套住房享有优惠政策，购买首套住房（家庭唯一住房）90平方米以下（含），契税按1%，超过90平方米，契税按1.5%征收。购买家庭第二套改善性住房，90平方米以下（含），契税按1%，超过90平方米，契税按2%征收。购买3套及3套以上住房，契税按4%征收。家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女。

10、离婚时房屋产权过户需要注意什么？

    离婚有协议离婚（民政局办理）和诉讼离婚（法院办理），一般来说，离婚办理房屋产权过户手续需提供的主要申请材料有：

    （1）、离婚协议书或者生效的法院判决书及复印件；

　　（2）、离婚证及复印件；

　　（3）、离婚财产归属协议；判决书中明确房产归属；

    （4）、房产证、土地证或不动产权证书；

　　（5）、身份证明及复印件。

　　一般情况，协议离婚需要双方共同到场办理（现在到不动产登记中心办理），法院判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记房产证；如果房产涉及抵押或按揭贷款，需要还清贷款注销抵押登记后方能办理过户手续。

11、如果是自建房的产权人过世，继承人需要办理哪些手续？

    如果自建房的产权人过世，继承人需要办理房地产继承手续（目前由市不动产登记中心办理）。继承的方式主要有法定继承和遗嘱继承，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承。

    夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

    如果被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

    因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

     因此，房产继承首先应当确定继承人、遗产继承范围，然后由继承人协商处理继承问题，确定遗产分割的时间、办法和份额，签订全部法定继承人关于不动产分配的协议，有遗嘱的，按遗嘱办理。如果需要公证的，办理公证手续。然后准备好申请登记的相关材料，由全部法定继承人到不动产登记中心办理不动产的登记手续，办理公证的，由继承人办理相关手续。如果遗嘱继承办理公证的，可由遗嘱继承人办理。其他情况，可具体咨询不动产登记中心。

12、土地分证的作用有哪些？

    不动产统一登记前房屋产权登记是房地分离的体制，房屋所有权证到房产部门办理，土地证到国土资源管理部门办理。一般情况下，土地分证是由开发商或单位名下的土地总证，办理到房屋所有权人名下的土地证。土地分证的作用主要有：土地分证可以有效保护不动产产权的完整性，分证上一般会注明土地使用权人、土地用途、土地面积、使用权类型、土地终止日期、宗地图等内容。权利人购买的房地产，其产权不仅包括地面建筑物的权属，还包括其占用范围内的土地权属。房地产权利是遵循房地合一的原则。

    现在实行不动产统一登记，不再办理单独的土地分证，在不动产权利证书注明房产和土地的权属状况。对于原未办理土地分证的房地产，需要确认土地权属。不动产的继承、抵押、转让、变更等登记都需要不动产登记部门确认土地的权属后方能办理。

13、如何办理土地分证（需要多长时间）？

    现在实行不动产统一登记，不动产证上有房屋权利信息和土地权利信息，因此无需再办理土地分证。目前办理不动产证，首先要确认土地权属（土地落宗），需要一定时间（约半个月以上），根据不动产登记中心提供的办事指南，目前不动产权利登记的一般时限为30个工作日。由于现在尚处在不动产统一登记的初始阶段，具体情况可以咨询不动产登记中心。

14、哪些情况下需要支付土地出让金？

    土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。政府出让土地，取得土地的使用者需要缴纳。

    土地使用期满，根据国有规定需要补交土地出让金的，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。

    原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者（包含部分房改房、经济适用房、自建房等），将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定需要补交土地出让价款或缴纳土地收益金。

15、为什么军区产权和小产权不能办理按揭和抵押贷款？

    （1）、军产房土地是部队的，地方政府无权干涉，发证单位为军队有关部门，如果军产房经过了房改,已经变为了军人个人的私产,房屋所有权证已注明为军人的个人私产, 因为这样的房屋涉及到国家的军事秘密和军事安全，这样的房子要经过所在军事机关的审批才能上市交易。由于其转让受到很多限制，一般情况下军区产权不能办理按揭和抵押贷款。

    （2）、小产权房一般是指集体土地上建的房屋，根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。因此也就不能办理按揭和抵押贷款。

16、棚改的时候，私人自建房土地是不是会比单位国有土地拿到的补偿款更多？

    土地补偿款需要根据征收评估价值和棚改区的房屋征收安置补偿方案等情况综合确定。如果土地需要单独评估，土地评估要考虑的主要因素有位置、交通、环境、配套等区域因素；容积率、面积、用途、形状等个别因素；土地使用期限等权益因素。如果评估的价值是房地合一的价值（则其中已包含土地价值）。因此需要根据具体情况方能确定。

17、办理不动产权登记需要带哪些证件？

    不动产登记的类别较多，主要有不动产首次登记、转移登记、变更登记、抵押权登记等。根据不动产登记中心提供的办事指南，几类主要的不动产登记需提交的资料如下。

一）办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（即购买商品房）需提交下列申请材料

（1）不动产登记申请表（原件）；

（2）申请人身份证明；委托书及代理人身份证明（委托代理人办理的需提交）（验原件收复印件）；

（3）不动产权属证书（原件）；

（4）契税凭证（原件）

（5）已备案的商品房买卖合同、拆迁安置协议（原件）；

（6）物业维修基金缴款凭证（原件）；

（7）宗地图及界址点座标、房屋分层平面图；

（8）其他必要材料。

二）国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房即二手房），包括二手房的买卖、互换、继承、析产等。需提交下列申请资料

（1）不动产登记申请表（原件）；

（2）申请人身份证明；委托书及代理人身份证明（委托代理人办理的需提交，转让人为自然人的，应当与代理人共同到登记机构现场签定委托书，但委托书经公证的除外）（验原件收复印件）；

（3）不动产权属证书（原件）；

（4）完税凭证（原件）；

（5）证明房屋所有权发生转移的材料（原件）；

（6）宗地图及界址点座标、房屋平面图（原件）；

（7）权籍调查表；

（8）宗地图及界址点坐标、房屋分层平面图（原件）；

（9）其他必要材料。

前款证明房屋所有权发生转移的材料包括：

1）经备案的房屋买卖合同；房屋赠与、互换合同；继承权公证书（原件）；

2）离婚证及经民政部门备案的离婚财产归属协议（离婚析产）（原件）；

3）结婚证及夫妻双方财产约定协议（夫妻间更名）（原件）；

4）委托拍卖合同、拍卖成交确认书（原件）；

5）法人或者其他组织改制、合并（兼并）、分立的文件、合同 及能够证明不动产所有权因改制、合并（兼并）、分立而发生转移的材料（原件）；

6）分割（析产）或者合并协议（原件）；

7）以不动产作价出资、入股的相关合同（原件）；

8）有批准权的人民政府或主管部门的批准文件（原件）；

9）人民法院或仲裁委员会的生效法律文书（原件）；

10）共有人增加或减少的协议；共有份额发生变化的协议（原件）。

三）一般抵押权设立登记需提交下列申请材料

1、不动产登记申请表（原件）；

2、申请人身份证明；委托书及代理人身份证明（委托代理人办理的需提交，抵押人为自然人的，应当与代理人共同到登记机构现场签订委托书，但委托书经公证的除外）（验原件收复印件）；

3、不动产权属证书（验原件收复印件）；

4、抵押合同及抵押清单与主债权合同（原件）;

5、股东会或董事会决议证明（原件）；

6、《《金融机构法人许可证》》或《《金融机构营业许可证》》（核原件收复印件）；

7、其他必要材料。

林地、林木抵押权登记需提交林业主管部门同意的文件。

18、房贷提前还款有什么要求？会收取费用吗？

    房贷提前还款条件，金融机构有各自的规定，需要根据各银行的规定和贷款合同的相关约定来确定。一般来说，提前还贷需向银行提出申请，然后根据银行关于提前还款时间、还款金额、还款次数等的规定及合同关于违约条款的约定办理提前还贷手续。如果合同约定提前还款需要支付违约金，则需缴纳违约金。

19、公积金能不能用来付首付？

    可以，根据《住房公积金管理条例》的规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

20、学区房、学位房有什么区别？

    学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，每个涉及学校（义务教育阶段，现在郴州市为小学和初中阶段）都划分了相应的招生区域，每年可能会根据具体情况进行调整；

学位房大多是开发商将知名学校引进到项目或和知名学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的学位，而事实上这类房源不一定是学区房，是通过购房而获得学校的学位。这通常是楼盘营销的一种举措。

21、什么是小产权房？

    小产权房一般是指农村集体土地上建的房屋（包含集体土地上进行房地产开发建设的房屋），根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

小产权房一般针对购买人而言，城镇居民购买农村集体土地上建的房屋，目前不受法律认可和保护，无法办理合法的房屋产权证件，俗称“小产权房”，需自行承担相应法律风险。

22、购房合同上写的是老公、公公、婆婆三个人的名字，房产证上能写成我和老公的名字吗？

答：不能，根据有关规定，房产证上只能写购房合同上登记的名字。

23、我姑姑有一套房子，其丈夫早年就去世了。前几年将房子过户给了孩子。现在我姑姑年事已高，且就这一套房子，害怕孩子以后不养老或者将房子私自出让给别人。请问赠与可以撤销吗？

答：根据《合同法》第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。第一百九十四条撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。 若得以撤销，主要依赖赠与人的法定撤销权，即具备法定事由时，不论赠与财产的权利是否移转，赠与人均可以撤销。

24、如何办理已购公房的过户手续？

答：已购公房一般是指房改房，个人房屋买卖转移登记需提交的资料有：房屋所有权证原件、国有土地使用证（或不动产权证书），房屋买卖合同原件，买卖双方身份证原件及复印件(验原件，收复印件)以及其他必要材料，契税完(免)税凭证，据现行政策买方需提供住房情况查询证明。

25、没有办理房产证的 房子能过户吗？

答：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此一般情况下，没有办理房产证的房子是不能过户的。

26、没有房产证 先公证再过户是否可行？

答：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般情况下，公证只是对买卖合同的有效性进行公证，增加买卖合同作为证据的公信力。过户需要经过登记才能发生效力，没有办理房产证（现在是不动产权证书）的房子是不能过户的。如果办理房产过户手续，公证不是必要的条件。

27、私有房产继承权的定义、特征及其原则？

私有房产继承权实指公民依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法有效的遗嘱享有的继承被继承人遗产中私有房产的权利。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，私有房产是其中的一种。私有房产是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造或购买的房产。

继承权的主要特征：

1）、继承权的主体是自然人基于一定身份关系享有的权利；

2）、继承权是依照法律的直接规定或者合法有效的遗嘱而享有的权利；继承有法定继承和遗嘱继承之分。

3）、继承权的标的是遗产；没有遗产，不发生继承，也就不能实现继承权。

4）、继承权是继承人于被继承人死亡时才可行使的权利。 　

其主要原则：

1）、保护公民私有财产继承权；

2）、继承权男女平等；

3）、尊老爱幼，照顾缺乏劳动能力的继承人；

4）、继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。法定继承同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。

28、婚前购买房子合同上写了女朋友名字，一直没有出房产证，女方也没有出资，结婚后现在要离婚，请问房子产权问题怎么分配?

房产证（现为不动产权利证书）产权人（或权利人）是依据购房合同的名字确定的。如果没有约定，虽然没办证，应视为双方共有房产。离婚财产分割，一般应由双方协商解决，协商不成的，可以诉至法院。

29、如果A向银行贷款买的房子，后又因为向C借钱时以房子做抵押。如还不上的话房子归C所有，C本意不想要但又因A实在还不上钱，无奈下双方又拟定了房屋买卖合同，等于是C买下了A的房子，C也知道A向银行贷款买的房子，后又因A没有及时向银行还款，银行找到C让C还款或收回房子。请问银行是否有这个权利？

办理银行房地产抵押贷款，一般银行都会要求办理房地产抵押登记手续，根据《物权法》的规定，抵押权自登记时设立。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，未经银行同意，抵押人的转让行为是无效的；在未解除银行抵押登记前，该房屋买卖是无法办理过户手续的。银行可以要求c还款，如果根据合同约定或法定情况需要处分该房屋，银行享有优先受偿权。

30、我的爷爷奶奶留下2间平房，由父亲母亲及我一直住在里边20多年，且户口的户主为我的父亲。经过后来拆迁后，获得了2套一居的楼房，房产所有人也变更为我本人。拆迁后已经过了5年了，请问这种情况，现在我的姑姑可以索要现在2套楼房的产权，或者补偿？

    这里涉及到继承的问题，根据《继承法》的规定， 第二十三条 继承开始后，知道被继承人死亡的继承人应当及时通知其他继承人和遗嘱执行人。第二十五条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。办理遗产继承不动产登记，应当提交全部法定继承人关于不动产分配的协议等相关材料。如果有遗嘱证明你姑姑不是遗产继承人，或者你姑姑以书面形式放弃继承该房屋，则不存在索要产权或补偿的问题。

31、事情是这样的，我和我男朋友一起买的房子，我比较忙，就交给他办理，交定金的时候售楼人员给了一个定金协议我们签，问，写哪一个的名字。当时我没有太在意，反正不是购房协议和房产证。我男朋友说写他的吧，他办理比较方便。昨天去签购房协议，他去签的。我之前有要求过，一定要写我的名字，把我的资料都给他了。但是开发商说是以当时定金协议上的名字为主的，已经备案了，不能更改。没有办法，就这样只写了他的。我事后听了很难过，2个人以后共同经营的家，居然都没有我的名字。不说有出钱的，即使没有出钱也会不舒服啊。而且我们还没有结婚。我咨询了公证处，他们说可以作个婚前财产公证，但是必须是以结婚为前提才生效的。那如果我们最终没有结婚呢？然后他说可以做个赠予公证，但是必须交2%的费用。还有其他更好的方法吗？如果我们2个结了婚，是不是房子就自动成为2个人的共有财产了？没有一个年限限制么？我以前在上海听朋友说，必要要过6、7年，财产才是共有的。

根据《婚姻法》规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

根据最高人民法院印发《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的通知规定：一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。

你们购买的房屋在结婚前，应属于婚前财产，根据这种情况，双方应当可以书面约定为共同财产。如果你们婚姻经营的好，当然不会成为问题。

   另外，你可以咨询房产行政主管部门，看这种情况能否申请撤销原合同备案，变更合同后再进行备案。