据《中国青年报》报道，距离2007年10月1日《物权法》实施已经过去了两年多，《国有土地上房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》——这个由《物权法》直接“催生”的行政法规，终于揭开了神秘的面纱。

　　参与征求意见稿起草的部分专家以及长期从事拆迁法律实务的律师较为一致的观点是，征求意见稿作为我国首部有关征收的专门立法有不少值得肯定的变化，折射出的立法指导精神是最大限度保护被征收人合法的私人财产权。但受访专家也表示，征求意见稿中的一些焦点问题仍然存在争议。

　　旧房改造是否属公共利益？

　　依据《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》，通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备3个法定条件，“为了公共利益”居首位。但哪些可以被认定为公共利益，由谁认定，认定的程序怎样，被征收人如果有异议，如何寻求救济？

　　公共利益和商业利益很难划分清楚，所以《物权法》没有界定公共利益的具体范围。受访专家坦陈，“公共利益”的界定在中外都是难题，比如“以危旧房改造为由进行大规模拆迁”属不属于公共利益就很难判定，公共利益的界定，事关地方政府强制拆迁的空间，因而也成为征求意见稿起草过程中争议的焦点之一。

　　中国人民大学法学院副院长王轶对中国青年报记者表示，征求意见稿在公共利益的认定上，以六项列举加一项概括条款的方式予以规定，进行了相对比较严格的限定，照顾了我国现实。在国务院法制办组织的两次专家座谈会上，不少学者一直坚持不能把旧房和危房并列作为公共利益的认定范围，“旧房不是危房，它的存在并没有妨碍不特定第三人的合法权益。”

　　争议应当由谁来裁决？

　　征求意见稿专设“征收程序”一章，并在总则中明确规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。征求意见稿规定，经征求被征收人、公众和专家意见，存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

　　王轶认为，这两条规定，确定了征收过程中的争议解决机制，尽管有了不小进步，但是距离理想方案还有差距。

　　王轶告诉记者，在国务院法制办组织的专家座谈会上，不少与会专家都表达了“将征收过程中的争议纳入司法审查范围，由法院来认定征收理由是否属于公共利益、何时能进行强制征收”的意见，遗憾的是，由于各种原因，征求意见稿没有采纳，而是规定重大争议由上一级政府裁决。

　　如何保证房价评估机构的中立？

　　如何实现补偿公平、保证房地产价格评估机构的中立，也是征求意见稿起草过程中争议很大的问题之一，昨天公布的征求意见稿用16个条款规定了补偿。

　　王轶认为，房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式确定，货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定，这些规定值得肯定。

　　王才亮则认为，货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素来确定，这种看似合理的原则在实践中将会有很大的操作空间，他建议，可以参照天津市和山东省的相关规定，拆迁房屋按照同样地段商品房的销售价格进行补偿。

　　非因公共利益的拆迁如何规范？

　　王轶告诉记者，对于涉及非公共利益的拆迁，新的立法是否调整，在征求意见稿起草过程中存在很大争议，较为一致的观点是认为，如果不是基于公共利益，就不能适用《物权法》第四十二条，不能由政府进行征收，它实质上是一种房屋所有权和建设用地使用权的转让，属于民事行为，应当由交易方之间通过协议协商确定。

　　王轶认为，由于昨天公布的征求意见稿规制的是基于公共利益进行的征收拆迁行为，因此只是在附则里规定了一个条款。他对“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准”的规定提出了质疑，“不是因为公共利益的需要进行的拆迁属于协议拆迁，报行政机关——房屋征收部门批准，从法理上讲不通。”

　　农村集体土地上房屋如何征收补偿？

　　北京华一律师事务所律师夏霖表示，征求意见稿的适用范围限定为“国有土地上”，这就意味着，目前大量农村集体土地的征收、拆迁问题难以被新条例涵盖，“我在长期的实务工作中发现，这部分问题比城市拆迁的问题还要大，还要多，许多引起群体性事件的拆迁纠纷都发生在位于城乡接合部的农村集体所有土地上。

　　王轶认为，依据我国《立法法》的规定，对于非国有财产的征收，应当由法律规定；对于农村集体土地的征收问题，不属于国务院制定行政法规的立法权限，而且新条例的依据是《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，决定只是授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规，因此目前的征求意见稿无法涵盖这部分内容。