一、2015年1-7月全省房地产市场基本情况

今年1-7月，我省商品房销售继续回升，房价同比跌幅收窄，环比小幅上涨，但房地产开发投资仍处低位，新开工面积降幅持续扩大。

（一）房地产开发投资仍在探底。1-7月，全省完成房地产开发投资1393.9亿元，同比减少4.6%，已连续3个月负增长，为2008年以来最低增速，降幅较1-6月扩大2.6个百分点（见图1）。与全国相比，全省房地产开发投资增速低于全国平均水平8.9个百分点，在全国排名第26位；与中部六省相比，总量和增速分别居第4位和第6位，增速已连续7个月在中部地区排名末位。其中住宅完成开发投资961.5亿元，占全省房地产投资的69%，同比减少5.7%，降幅较1-6月扩大2.6个百分点；办公楼、商业营业用房分别完成投资65.5亿元、217.4亿元，同比分别增长1.9%、10.4%。

从区域情况看，全省14个市州中，长沙市完成房地产开发投资618.6亿元，位居全省首位，占全省的44.4%，同比减少11.4%，已连续5个月负增长，低于全省平均水平6.8个百分点。株洲、郴州市分别完成122.5亿元、85.7亿元，位居全省第二、三位。全省有10个市州投资增速高于全省平均水平，增幅最高的为怀化市（17.1%），其次是常德（11.2%）和株洲市（10.5%）；有4个市州投资增幅低于全省平均水平，降幅最大的为张家界（-42.4%），已连续7个月负增长；其次是益阳市（-26.1%），已连续6个月负增长（见表1）。

图1.全省房地产开发投资图

                               表1.全省各市州房地产开发投资情况表

（二）商品房销售延续回升态势。全省商品房销售面积2845.7万平方米，同比增长17.6%，已连续4个月正增长，增速较1-6月提高0.7个百分点（见图2）。与全国相比，全省商品房销售面积增速高于全国平均水平11.5个百分点，在全国排名第4位。与中部六省相比，总量和增速分别居第3 位和第1位，增速已连续5个月在中部地区排名第1位。商品房销售额为1275.4亿元，同比增长21.7%，增速较1-6月提高1.9个百分点。其中，商品住宅销售面积2563.3万平方米，同比增长16.7%；完成销售额1061.3亿元，同比增长22.1%。7月全省商品房销售面积427.5万平方米，同比增长17.6%，环比减少39.9%，主要是受传统销售淡季以及前几个月需求明显释放等因素影响（见图2）。

从市州情况看，全省14个市州中，长沙市商品房销售面积1013.9万平方米，位居全省首位，占全省的35.6%，同比增长44.1%，高于全省平均水平26.5个百分点。株洲、永州市分别销售商品房面积281.4万、206.1万平方米，位居全省第二、三位。全省有6个市州商品房销售面积增速高于全省平均水平，增幅最高的为株洲市（48.8%），已连续四个月在全省居首位，其次是长沙市（44.1%）；有8个市州商品房销售面积增速低于全省平均水平，其中娄底市、张家界和益阳市已连续7个月负增长，降幅分别为-35.3%、-22.8%和-15.6%（见表2）。

图2.全省商品房销售面积图

                                  表2.上半年全省各市州商品房销售面积图

（三）商品住宅均价同比跌幅逐月收窄，环比小幅上涨。全省商品住宅均价4140元/平方米，同比下跌3.9%，跌幅较1-6月收窄0.3个百分点（见图3）。房价居中部六省第6位，居全国第26位，高于内蒙、宁夏、新疆、贵州和西藏。其中，90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅销售价格同比分别下降3.9%、5%和1.8%。

全省商品住宅均价已连续两个月上涨，7月环比涨幅为0.1%，比1-6月降低0.1个百分点。国家统计局公布的7月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，在70个大中城市中分别排第29位；岳阳和常德环比涨幅分别为-0.4%、-0.2%，在70个大中城市中分别排第62位、第54位。

图3.全省商品住宅累计销售均价图

（四）房地产用地持续量价齐跌。全省供应房地产用地2205.3公顷，同比减少16.5%,已连续5个月负增长，降幅

较1-6月扩大0.9个百分点（见图4）。全省房地产用地出让均价2009.6元/平方米（合134万元/亩），同比下跌10.7%，已连续6个月下跌，跌幅较1-6月扩大2.8个百分点（见图5）。其中，商服用地供应面积为797.3公顷，同比减少7.1%；出让均价2022.4元/平方米，同比下跌0.3%。住宅用地供应面积为1408公顷，同比减少21.1%；出让均价2000.4元/平方米，同比下跌3.5%。

图4.全省房地产用地供应量图

图5 全省房地产用地出让均价图

（五）商品房新开工面积降幅扩大，竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积24938.9万平方米，同比增长4.4%，增速较1-6月回落1.6个百分点。商品房新开工面积3277.9万平方米，同比减少21.3%，已连续19个月负增长，降幅较1-6月扩大1.5个百分点（见图6）。商品房新开工面积总量、增速在全国排名第9位、第21位，在中部地区排名第3位、第5位。全省商品房竣工面积1674.1万平方米，同比减少8.1%，已连续18个月负增长。其中，商品住宅施工面积18389.9万平方米，同比增长2.5%，新开工面积2476.2万平方米、竣工面积1320.6万平方米，同比分别减少17.9%、9.7%。

图6.全省商品房新开工面积图

（六）房地产贷款增速稳中有升。7月末，全省房地产贷款余额5074.3亿元，同比增长31.3%，自3月以来累计增幅逐月提升，增速比1-6月提高1.8个百分点（见图7）。总量占全部贷款余额的比重为21.9%，增速高于全部贷款14.5个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额1616.8亿元，同比增长57.9%；个人住房贷款余额3438.1亿元，同比增长19.7%。全省房地产贷款较年初新增798.3亿元，占全省新增贷款的比重为34%。

图7.全省房地产信贷余额图

二、下阶段房地产市场发展趋势研判

当前，我省房地产开发投资、用地供应、新开工面积持续下降，表明房企拿地新开工的意愿不强，但我省商品房销售面积已连续4个月延续回升态势，有利于加快房企资金回笼速度，企业开发建设的信心逐步得到提振，销售到投资的联动效应将逐步显现。展望未来，宏观经济缓中趋稳，稳增长政策持续发挥效应，房地产市场有望保持平稳增长态势。随着金九银十的到来，房企将积极储备土地和加快推盘力度，加上城镇化进程加快和棚户区改造中货币化安置比例加大，将促进住房需求不断释放。但在全省商品房库存压力较大的总体格局下，“去库存，保稳定”仍是市场发展的主基调。预计下阶段，全省房地产开发投资有望探底企稳，商品房成交保持回升态势，房价同比降幅继续收窄，环比企稳或略有上扬。