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房地产评估

房地产评估之基准地价修正法

发布日期：2010-01-25 浏览量：3512 【字体：大中小】

1、基准地价的含义

基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的一个重要特点：是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。

2、基准地价测算的基本思路

基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。

3、基准地价的特点

（1）基准地价是区域性价格

（2）基准地价是土地使用权价格

（3）基准地价是平均价格

（4）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区

（5）基准地价是单位土地面积的地价

（6）基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

4、基准地价的作用

（1）具有政府公告作用

（2）宏观调控地价水平的依据

（3）是国家征收城镇土地税收的依据

（4）是政府参与有偿使用收益分配的依据

（5）是进一步评估宗地地价的基础

（6）引导土地资源在行业部门间的合理配置

5、基准地价修正系数法的基本思路

基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。

6、基准地价修正系数法的适用范围

（1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。

（2）基准地价修正系数法可在短期内大批量进行宗地地价评估，因此可快速方便的进行大面积的数量众多的土地价格评估

（3）基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

7、基准地价修正系数法估价的程序

（1）收集、整理土地定级估价成果资料。主要包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因数条件说明表，并归纳整理和分析，作为宗地估价的基本资料。

（2）确定修正系数。

（3）调查宗地地价影响因素的指标条件

（4）制定被估宗地因素修正系数

（5）确定被估宗地使用年期修正系数

（6）确定期日修正系数

（7）确定容积率修正系数

（8）评估宗地地价

宗地地价＝基准地价×（1＋∑K）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数