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房地产评估

房地产评估之剩余法

发布日期：2010-01-25 浏览量：5195 【字体：大中小】

1、基本思路

剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。

运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地价格。

2、适用范围

剩余法主要适用于下列地产的估价：

（1）待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。

（2）将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。

（3）待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。

3、计算公式

V＝A－（B＋C＋D＋E）

式中：V－购置土地的价格；

A－开发完成后的不动产价值；

B－整个开发项目的开发成本；

C－投资利息；

D－开发商合理利润；

E－正常税费。

实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息

4、操作步骤

根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为：调查不动产基本情况，确定待估不动产的最佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。

（1）调查待估对象的基本情况

（2）确定待估不动产最佳的开发利用方式：重要的是选择最佳的土地用途

（3）预测房地产售价

对于出售的不动产，采用市场法确定开发完成后的不动产总价。

对于出租的不动产，首先采用市场法，确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

（4）估算各项成本费用：它包括估算开发建筑成本费用，估算专业费用，确定开发建设工期、估算预付资本利息，估算税金。

（5）确定开发商的合理利润

开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润的计算基数一般为不动产售价。
（6）估算待估不动产价格