中小房地产估价机构发展的困惑和思路探析

               湖南远航房地产土地评估有限责任公司  张小明

当前房地产估价行业由于主要传统业务（房地产抵押估价、房屋征收评估、司法鉴定评估等）的大幅减少，且又面临互联网、大数据等新科技、新技术的冲击，房地产估价机构竞争加剧。房地产估价行业的发展已到了瓶颈阶段，尤其是中小房地产估价机构，由于大部分机构规模小、服务领域和地域不广，抗风险能力不强，面临更为艰巨的挑战。广大中小机构在发展的转型过程中，感受到很多困惑，也在思考该如何选择自己的发展道路。

一、估价机构的困惑

1、业务转型之惑，多元化or专业化。

在多元化发展方向，比如湖北永业行多年来致力于多元化发展，该机构的业务涵盖价值评估、国土研究、地矿服务、环境咨询、投资及PPP咨询、不动产登记测绘、地产顾问等领域。在专业化发展方向，比如深圳格衡公司则在专注于拆迁服务领域，创新开拓了深圳拆迁改造开发领域全流程专业咨询服务，打造了自己的品牌。中小机构基于自身规模、资源、人员、技术等条件，如何选择适合的发展道路，是非常重要的。在提供专业技术服务方面，很多机构和人员都认为当前的市场环境下（传统业务），我们的客户并不看重也不认可估价行业的专业性，低价无序的竞争也导致了估价机构无法提供高质量的服务。因而，为了机构的生存，获取业务成为首要任务，专业往往在其次。竞争沦为依靠关系和低价的低水平竞争。

2、人才之惑。

市场竞争归根结底是人才的竞争，对于中小机构来说，如何留住人才、如何吸引人才、需要什么样的人才、如何培养人才都是至关重要的。

3、大数据之惑。

现在，互联网、大数据、人工智能浪潮汹涌，新科技、新技术层出不穷，很多行业在这种冲击下迅速衰退或者完全消亡。房地产估价行业也颇感“狼来了”的危机，估价机构会被大数据、人工智能取代吗？很多机构都对前途感到迷茫，不知道未来该如何应对。

4、业务发展与风险控制之惑。

许多公司在拓展业务时，开展多元化的经营，拓展的业务因为专业人员缺乏相关技术能力、在新的业务领域缺乏经验，管理跟不上等原因，导致潜在风险难以防范；一些机构通过设立分支机构或设点的方式拓展业务地域，往往分支机构的人员并非具备相关资格的专业人员，或者未经过严格的培训，在承接业务时，为促成业务，忽视风险；或者由于缺乏专业能力，难以预见可能发生的风险，总公司也缺乏相应的管理手段或者疏于管理，这些都有可能导致出现风险。

5、执行力之惑。缺乏执行力是很多企业存在的弊病。由于中小估价机构普遍规模小，很多公司内部没有健全的规章制度，有些公司则专注业务，忽视管理，因此服务效率和质量往往跟不上；一些公司则由于人员流动大，企业的价值观难以实现。

二、发展思路探析

１、立足于专业化，依据自身条件，开展多元化经营。

专业化是必须坚持不懈要走的道路，房地产估价的本质是提供专业服务。在以往的传统业务中，房屋征收评估和司法鉴定评估都需要有专业解决问题的能力，只是因为现阶段，关系成为了重要的生产力，很多机构都忽视估价报告的质量，低价、低层次的竞争严重损害了行业的形象。批量出报告虽然对估价机构提高效率、占领市场有帮助，但传递给客户的专业度却很少，低价对应的是低质。随着市场的逐步规范，委托方会越来越注重估价机构的专业服务能力。专业化依托的是估价机构拥有高素质专业人才、持续开展专业研究、有创新能力、有专业的技术手段等。专业不仅仅体现在服务的成果上，更体现在服务的整个过程中，估价机构专业人员以严谨、精益求精的工作态度、专业的传导来赢得客户的尊重。

从估价发展的角度来看，房地产估价业务从传统的价值评估走向咨询、顾问服务是必然的趋势，开展咨询、顾问服务实质上是为客户创造价值，满足差异化的需求。因此专业服务的价值体现在解决客户需求问题、创造价值的能力。这更需要企业具备前瞻性、创新能力、市场洞察能力，对估价机构的专业度要求更高。

多元化经营有利于估价机构增强抗风险能力，培养锻炼专业人员多方面的技能。每家估价机构拥有的资金、人才、资源、技术手段存在差异，因此估价机构应当根据自身条件，逐步地开展多元化经营。估价机构可以根据现有开展的业务，完善产业链。从房地产估价单一资质，到具备土地估价资质、资产评估资质等方面。但也不能盲目追求多元化，在一个新的业务领域，同样面临专业化的问题，这需要长期的努力。如果缺乏专业人才、专业水准，会对机构产生负面影响。因此多元化的发展也离不开专业化。

    估价业务一方面可以通过挖掘传统业务，拓展其深度和广度。我们可以学习研讨房屋征收评估全流程咨询顾问服务，向政府展示自己解决征收中各种问题的能力，拓展相关服务；另一方面可在房地产的全寿命周期来提供专业咨询顾问服务。一些房地产估价机构已经形成了纵向的房地产服务链，业务涵盖了土地价值咨询、地块研究、房地产市场分析、项目可行性研究、营销策划、项目投融资顾问、物业管理等方面的专业服务。

2、建立企业的人才战略。

房地产估价机构提供专业服务，拥有优秀人才队伍将极大提高企业的核心竞争力。估价机构应当构建自己的企业价值观，员工的认同感能增强企业的凝聚力，减少人才的流失。未来的发展，估价机构更需要复合型的人才。专家顾问型的人才是开展估价咨询顾问服务所需要的。这类专业人员应当具备良好的法律素养、专业能力、职业道德、沟通能力。除了专业技术能力方面的要求，更需要法律素养和沟通能力，专业说服能力。

3、大数据技术应用提升估价机构的核心竞争力，但房地产估价

专业服务不会被大数据技术取代。

    在互联网、大数据、人工智能到来的时代，会对我们的估价业务带来一定影响，这是无法回避的，但我们应当看到，应用大数据技术，将给估价机构带来更多的专业性，使我们的专业服务更具说服力，因此，估价机构应用大数据技术是必然的趋势。

建立大数据系统，最关键在于数据的采集、整理过程，如果没有

数据，系统将毫无用处。从房地产估价应用的角度来说，数据一定要是真实成交的商品房、二手房案例才可用，网上取得的数据只能作为市场分析、价格咨询的参考。商品房数据需要对楼盘进行市场调研后对数据进行整理，保留正常反映当期市场情况的交易实例。二手房交易价格则要了解其价值内涵，这些工作都需要估价人员运用房地产估价的专业知识，不是机器能够替代的。智能估价系统很多都是采用批量估价的技术思路，房地产市场的地域性很强，基础数据、基期价格、价格修正体系都需要估价师的参与。由于房地产估价是非常复杂的专业服务，房地产的个别性很强，而影响房地产价值的因素是复杂多样的，不同的估价目的，估价对象的价值内涵是不一样的，房地产估价是经验与技术的结合，专业判断是估价师重要的智力劳动。因此，我们应当利用大数据的分析和处理来完善估价师的经验，提供技术支持，而不是取代估价师的专业服务。

4、估价机构应当在严格防范执业风险的基础上发展业务。

《资产评估法》出台后，估价机构估价活动中需承担的法律责任得到了进一步明确。从估价的程序到估价报告的质量都有可能导致执业风险。估价机构的实力往往经不起一次风险的打击，因此，从企业长期经营的角度来看，应当要有风险观念，公司要建立严格的业务管理制度，通过建立OA系统完善企业的内部管理。对于分支机构要严格管理，分支机构的人员应当要认同企业的价值观，具备专业能力，职业道德良好。开展新的服务领域，要加强对专业人员的培训，也可以通过与其他机构合作，提升专业技能。

5、致力于打造估价机构的品牌。

估价机构的知名度、美誉度即为企业品牌的体现。未来的咨询顾

问服务客户更注重企业的服务经验和品牌。要打造企业品牌是一个长期的过程。首先需要确定企业的核心价值观，企业的核心价值观一旦形成，就要长期坚持不懈，而每一个员工都应当遵循核心价值观，如果个人的价值观与公司的价值观如果存在矛盾，又不能改变，那么他就不适合这份工作。企业价值观通过专业人员对客户的传导，将会把企业经营的理念传递给社会，得到大家的认同。这些都需要执行力，没有执行力，再完美的战略和思路也无法实施。

房地产估价机构在从事估价活动中，需要遵循独立、客观、公正的原则，保持独立性是客观公正的前提，而且要保持一贯的独立性。独立的专业态度是赢得客户尊重和认可的基本前提，也是创建企业品牌的重要因素。

要不断提升估价机构的专业服务能力和创新能力就需要加强企业的信息化建设。有条件的机构，可以自行开发适合的大数据系统和OA系统，也可以选择使用成型的相关系统。使用这些系统不但可以完善机构的内部管理，提高工作效率，也可以通过大数据的分析研究，提高专业技术水平。

估价机构可以在细分的服务领域提供创新服务，引领行业的业务开拓，通过有特质的专业服务来赢得口碑。